Ratgeber / Infos
Alleinvermittlungsauftrag:
Der Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie beauftragt schriftlich einen Immobilienmakler exklusiv für einen bestimmten Zeitraum mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes. Vorteil für den Kunden: Der Makler muss sich um die Vermittlung aktiv bemühen. Die Vermarktungsstrategien werden gebündelt. Der Interessent wird nicht durch Mehrfachanbote verschiedener Makler verunsichert.
Anbot (Angebot, Offert):
Ein Vertrag kommt durch Übereinstimmen zweier Willenserklärungen zustande: Die einleitende Willenserklärung heißt Anbot und enthält den verbindlichen Vorschlag, einen Vertrag bestimmten Inhaltes (z.B. Mietvertrag, Kaufvertrag) abzuschließen. In der Praxis wird dieses Anbot vom Mieter bzw. Käufer gestellt. Wenn dieses Anbot vom Verkäufer bzw. Vermieter angenommen wird, ist der Vertrag perfekt. Ein Anbot ist keine unverbindliche Erklärung!
Betriebskosten:
Im Regelfall ist der Mieter mit der Tragung der Betriebskosten der von ihm genutzten Wohnung belastet. Anteilsmäßig werden auch gemeinschaftliche Kosten (Schneeräumung, Hausbesorger etc.) auf ihn überwälzt. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gibt es einen Betriebskostenkatalog (§21 MRG), der genau festhält, welche Kosten der Mieter zu tragen hat. Für vermietete Ferienwohnungen, Ein -und Zweifamilienhäuser sowie ungeförderte Neubau-Eigentumswohnungen (= aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet) gilt dies jedenfalls nicht! Eine gesonderte Vereinbarung ist empfehlenswert.
Eigentumserwerb:
Das österreichische Zivilrecht fordert "Titel und Modus" für die Eigentumsübertragung. Bei unbeweglichen Sachen (=Immobilien) ist zB der Kaufvertrag der Titel, die Einverleibung im Grundbuch der Modus. Für die Einverleibung muss der bisherige Eigentümer eine sogenannte Aufsandungserklärung abgeben, dass er der Eintragung eines Rechtes zu Gunsten des Erwerbers zustimmt. Auch die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung (ausgestellt vom Finanzamt über die erfolgte Entrichtung von Steuern wie zB Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer) ist für die Einverleibung notwendig.
Finanzierung:
Wir prüfen für Sie die Kauf- oder Baufinanzierung, stellen sämtliche notwendigen Unterlagen zusammen und verhandeln mit Banken. Diesbezüglich werden wir für Ihre Wunschimmobilie Ihre persönliche finanzielle Belastbarkeit ermitteln. Durch unsere guten Verbindungen mit unterschiedlichen Bankinstituten erhalten wir im Regelfall für unsere Kunden Sonderkonditionen.
Flächenwidmungsplan:
Räumliche Gliederung des Gemeindegebietes nach den verschiedenen Arten der geplanten Bodennutzung (Bauland, Grünland, Verkehrsflächen). Die Widmungskategorien sind bundesländerweise unterschiedlich bezeichnet.
Grundstücksinformation:
Gutachten:
Sie stehen vor dem Kauf einer Liegenschaft und möchten Ihre Entscheidung von einem unabhängigen Dritten überprüfen lassen. Sehr gerne stehen wir Ihnen bei einer Besichtigung zur Seite und dokumentieren unsere neutrale Meinung in einem Kurzgutachten. Anhand dieses Kurzgutachtens können Sie sich für, aber auch nötigenfalls gegen den Immobilienerwerb entscheiden.
Mit solch einem Kurzgutachten haben bereits einige unserer Kunden positive Erfahrungen gemacht und dadurch die "richtige" Entscheidung treffen können.
Immobilientreuhänder:
Berufsbezeichnung für Verwalter, Makler oder Bauträger. Die österr. Gewerbeordnung sieht vor, dass eine Verwalter-, Makler- oder Bauträgertätigkeit nur mit dem Nachweis der Befähigung (nach umfangreichen Prüfungen) ausgeübt werden kann. Damit hat Österreich EU-weit eine der höchsten Anforderungen für diese Berufsbilder.
Makler versus Privatverkauf:
Ökonomisch zu denken, ist oberstes Gebot. Leider sparen viele Leute am falschen Ort. Sie glauben, durch "Vermeidung" der Maklerkosten hätten sie sich etwas erspart. Sogar Wirtschaftstreibende, die aktiv im Geschäftsleben stehen, erliegen manchmal dieser Milchmädchenrechnung. "Das mache ich doch selbst besser" hört man oft von einem Verkäufer oder Vermieter. Nach einigen Monaten der Käufer-Suche kommt er entnervt zum Makler und bedient sich dessen Know-how.
Marktkenntnis: Der Makler kann durch seine Marktkenntnis den lokalen Markt bestens einschätzen und weiß, welcher Wert für die Immobilie reell ist. Er kennt die rechtlichen Rahmenbedingungen und wirtschaftlichen Aspekte bei Fragen von A wie Aufschließungsabgabe, über
Gebühren und Steuern
Grundverkehr
Grundbuch
Kaufvertragsabwicklung
Mietvertragserstellung
Wohnungseigentum bis hin zu
Z wie Zwischenfinanzierung.
Er vermittelt zwischen Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter und bringt beiden gegenüber geldwerte Leistungen. Der Makler erspart dem Kunden viel Zeit, ein Gut, das sehr wohl auch in Geld zu messen ist.
Nebenkosten beim Immobilienkauf:
http://www.help.gv.at/Content.Node/21/Seite.210150.html
Österreichische Behörden:
http://ris.bka.gv.at/linkliste
ÖVI:
Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder: Eine freiwillige Vereinigung von mehr als 400 Immobilienunternehmen, denen Qualität ein besonderes Anliegen ist.
"Parifizierung" (= Nutzwertfestsetzung):
Damit Wohnungseigentum begründet werden kann, muss ein Nutzwertgutachten erstellt werden, in dem die Nutzwerte der Wohnungseigentumsobjekte nach der Nutzfläche und gewissen Zu- oder Abschlägen (je nach Stockwerkslage, Ausstattung, etc) ermittelt werden.
Umsatzsteuer und Miete:
Nach wie vor gilt in Österreich der reduzierte Satz von 10% USt auf Wohnungsmieten, bei Geschäftsräumlichkeiten im Regelfall 20%. Die EU-Harmonisierungsbestrebungen sind entgegen häufiger Meldungen in den Tagesmedien nicht so weit, dass diese Ausnahmebestimmungen in naher Zukunft fallen würden. Die oft zitierten Fristen werden durch andere EU-rechtliche Bestimmungen "verdrängt".
Unternehmensphilosophie:
Kundenorientierung wird groß geschrieben - CARPE DIEM (Wir nutzen den Tag)
Vermittlungsauftrag:
Der Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie beauftragt einen oder mehrere Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes. Im Gegensatz zum Alleinvermittlungsauftrag kann dieser "allgemeine" Maklervertrag unbefristet abgeschlossen werden, er ist jederzeit kündbar. Die Vereinbarung kann, muss aber nicht schriftlich erfolgen. Aus Beweisgründen ist es sowohl für den Makler als auch den Auftraggeber ratsam, die Vereinbarung in den wesentlichen Punkten schriftlich zu fixieren.
Wider Treu und Glauben:
Heißt eine Formulierung in den "Besonderen Provisionsvereinbarungen" des §15 Maklergesetz. Im Regelfall erhält der Makler nur dann seinen Lohn (die Provision), wenn seine Vermittlung zum Erfolg geführt hat. Ausnahmsweise erhält der Makler auch dann eine Abgeltung seiner Leistungen, wenn aus dem Geschäft (Mietvertrag, Kaufvertrag) nichts geworden ist, nämlich dann, wenn der fehlende Erfolg dem Auftraggeber eher zuzurechen ist als dem Makler. Mehrere Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
Der Makler muss diese Besonderen Provisionsvereinbarungen gem §15 Maklergesetz ausdrücklich vereinbart haben.
Der Auftraggeber unterlässt entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund. (z.B. unterschreibt er die Aufsandungserklärung nicht, weil er es sich anders überlegt hat)
"Wider Treu und Glauben" ist gleichzusetzen mit "ohne beachtenswerten Grund".
Wirtschaftskammer Tirol:
Wohnbauförderung:
http://www.tirol.gv.at/themen/bauen-und-wohnen/wohnbaufoerderung
Wohnungseigentum:
Sonderform des Miteigentums an einer Liegenschaft, geregelt im Wohnungseigentumsgesetz 2002. Das ideelle Miteigentum an der Liegenschaft ist verbunden mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit. Ob Wohnungseigentum begründet ist, sehen Sie im Grundbuch, das in Österreich auch via Internet abfragbar ist. Dort erkennen Sie auch, ob die Anmerkung der beabsichtigten WE-Begründung eingetragen ist. Die Rechtsform Wohnungseigentum hat viele Besonderheiten. Nähere Infos gibt es im ÖVI-Buch "WEG 2002" von Dr. Wolfgang Dirnbacher (siehe ÖVI-Edition).
